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地下車庫標準化,提升效率和成本控制方法??!
更新時間:2018-10-15 16:27:48 瀏覽次數: 489 次

中海作為房地產行業絕對的利潤老大,即使在全行業的利潤跌破10%,凈利潤率仍然達到了23%,秒殺萬科、碧桂園、恒大等標桿房企。而中海地產的利潤率能甩出對手幾條街,主要在于其成本控制太強啊,地庫作為成本控制中的重中之重,今天和大家分享一個中海的地下車庫成本控制方法。


一、地下車庫停車數量


1、車庫范圍


獨立地庫與大底盤地庫各有利弊,須結合地質條件及總圖布局進行經濟性研究,確定最優的地庫布局,將地庫成本控制在最初階段;


2、車庫層數


盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積

3、車庫埋深


結合場地、管線布局;有條件盡量架空、半地下停車。


二、人防地下室問題



1、盡量降低人防等級,爭取不做5級人房


明確人防等級后再開始設計。如果是乙級人防(常5級或常6級),無需每個防護單元均設置通往室外露天的樓梯,可以借用相連的防護單位;這樣可以騰出大量車位;

人防口部設置應布置在不影響停車的地方,尤其不宜布置在車道旁。


2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口


人防主要出入口需露出地面,并做防雨設施或做鋼筋砼防倒塌棚架,既浪費又影響景觀,應盡量減少;

相鄰防護單元的主要出入口應合并設置。


三、停車效率的提升


1、再次澄清關于“單車位面積”的統計口徑

地下車庫總面積= 地下車庫 + 全部設備用房 + 主樓地下室


只有當存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況下需要設置的房間時,可允許進行特別說明及復核。


2、集團控制標準:單車位面積35 ㎡


控制標準并不是最優值,不能應已經達到而停止優化!


(1)無人防地下室通??梢宰龅?2平米/輛;

(2)大型停車庫效率較高,很多可以做到30平米/輛以下;

(3)當地庫與建筑塔樓徹底脫開,同時又沒有人防時,停車率值能輕松做到25平米/輛以下;

(4)目前,各項目中,有做到33平米、37平米、甚至41平米,成本優化空間仍然是很大。


普通地下一層車庫建安成本約1600元/平米,人防地下室約2300元。


以停放500輛的車庫,單車位面積每減少1平米,至少降低造價80萬,平攤可售成本降低14.4元。


3、柱網布置


(1)集團控制標準:7800X7800

《汽車庫設計規范》規定小車位1800X4800,車側600,車尾500,兩車共用,普通車位可以按照2400X5050。

7800柱網可以滿足普通停車位要求(除非政府對停車有其他明確意見)。后側有墻,車位應按照2400X5300。


地下室輪廓線:要求平直方正,無用的面積一定要剔除。

無實際用途,應修改地庫輪廓。

無實際用途,修改地庫輪廓或改作他用。


4、布置方式

布置方式

設備用房面積需要嚴格控制


5、設備用房面積需要嚴格控制


經驗數據:10萬平米規模的住宅小區,設備房面積約700~800平米左右(未含車庫排風、消防控制)。


其中,變配電房約150平米;公變房:約50平米;柴油發電機房:約100平米;水泵房:約120平米;生活水池:約100平米;消防水池:約150平米;其他:約50平米。


小區規模每增加10萬平米,設備房增大30%左右。


6、設備用房位置需要仔細斟酌

車道兩邊是車位布置的黃金寶地,設備房(以及非機動車庫)不應擠占停車位置;

此處位置規整且靠近車道,不宜布置設備用房。

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